Cik spēcīgs ir jauno mājokļu tirgus pašreizējās megainflācijas apstākļos?

Augsta inflācija, bailes par tuvojošos apkures sezonu ar astronomiskām komunālo pakalpojumu izmaksām un neziņa par nākotni noteikti neveicina iedzīvotāju vēlmi tērēt uzkrājumus jauna mājokļa iegādei. Un tomēr es teiktu, ka tiem, kuriem jauna mājokļa iegāde ir aktuāla, šo lēmumu nevajadzētu atlikt.

Autors: Mareks Kļaviņš, «Bonava Latvija» valdes priekšsēdētājs

Pirmkārt, mājokļa izmaksas neveido tikai dzīvokļa pirkuma cena, bet arī ar tā uzturēšanu saistītie izdevumi. Otrkārt, neviens nezina, kā attīstīsies situācija otrreizējā mājokļu tirgū – vai dzīvokļi tipveida projektos kļūs lētāki, vai to cena būtiski nemainīsies, un kā tas ietekmēs pieprasījumu. Tāpat par jauno mājokļu pieejamību būtu jādomā valstiskā mērogā, veicinot atbilstošu normatīvo aktu iztrādi.

Kādi pašlaik ir būvniecības nozares lielākie izaicinājumi?

Kad sākās Covid-19 pandēmija, daudzi bija neziņā, jo Latviju un visu pasauli bija skāris pavisam jauns, līdz šim nepieredzēts drauds, kas īsā laikā būtiski ietekmēja gandrīz ikvienu nozari, vissmagāk skarot ražošanas, tūrisma un sabiedriskās ēdināšanas sfēras. Uzņēmumiem un iestādēm bija jāspēj ātri pielāgoties un meklēt iespējas, kā pārstrukturēt savu darbību. Un jāsaka, ka lielai daļai tas arī veiksmīgi izdevās. Manuprāt, savu artavu tam bija devusi arī 2008. un 2009. gada krīze, kas mūs bija labi sagatavojusi un iemācījusi rīkoties tālredzīgi un gudri. Protams, kopējā ekonomikas izaugsme bija palēlinājusies, taču kopumā tikām cauri, tēlaini runājot, ar izbīli un skrambām.

Kad likās, ka pandēmija jau ir zaudējusi savu uzvaras gājienu un sliktākais ir aiz muguras, mūs visus kā zibens no skaidrām debesīm pārsteidza pavisam jauns un daudz pamatīgāks izaicinājums – reāls karš, 21. gadsimtā un tepat Eiropā, radot jaunu turbulenci, kas ekonomiku un jo sevišķi būvniecības nozari satricināja jau daudz nopietnāk. Pirmkārt, aizvērās vai tika apgrūtinātas vairākas ierastās būvniecības materiālu un izejvielu piegādes ķēdes, radot paniku, deficīta sajūtu un strauju cenu lēcienu. Jāsaka gan, ka pašlaik cenu pieaugums daļēji ir apstājies, atsevišķu materiālu, piemēram, metāla armatūras cena ir pat nedaudz samazinājusies; ir izveidojušās jaunas loģistikas ķēdes, līdz ar to materiālu pieejamība ir nostabilizējusies.

Tiesa, runāt par atgriešanos pozīcijā, kādā bijām pirms šī gada 23. februāra, pašlaik noteikti vēl nevaram. Pie tam loģistika nav vienīgā, kas cietusi no karadarbības. Jaunas grūtības piedzīvo arī darba tirgus, kur jau iepriekš bija vērojama ne tā labākā situācija, bet jaunā realitāte tikai vēl vairāk aktualizējusi pastāvošās problēmas. Darbaspēka iztrūkums sastopams arī citās nozarēs, tomēr tur zināmu pozitīvu ievirzi devis darbaspēka pieplūdums no Ukrainas. Mūsu gadījumā tas nav bijis iespējams, jo lielākā daļa ukraiņu vīriešu ir aizņemti karadarbībā savā valstī. Protams, daļu problēmas var atrisināt ar mazo mehanizāciju, daļu – uzlabojot un paplašinot strādnieku prasmes, tomēr bez gudras darbaspēka migrācijas mums neiztikt. Labs piemērs ir Lietuva, kur tieši šī aktīvā darbaspēka aprite ļauj daudz straujāk attīstīt nozares izaugsmi. Diemžēl vairums darbaroku, piemēram, no Polijas tur arī paliek un līdz Latvijai nenonāk.

Visbeidzot, karš un kopējās globālās tendences radījušas energoresursu izraisītu megainflācijas vilni, kādu šajā gadsimtā vēl neesam piedzīvojuši, turklāt ziema vēl ir tikai priekšā. Pēdējo reizi līdzīgu cenu kāpumu pieredzējām tālajā 1995., 1996. gadā, kad mūsu ekonomika pamazām atkopās no padomju iekārtas sabrukuma un ar to saistīto pāreju no plānveida uz tirgus ekonomikas modeli. Reaģējot uz inflācijas straujo kāpumu, lai to bremzētu, Eiropas Centrālā banka ir mainījusi kredītprocentu likmes: gada Euribor ir jau pārsniedzis 1%, arī pusgada Euribor tuvojas šai atzīmei. Praksē tas nozīmē to, ka kredītņēmējiem turpmāk katru mēnesi būs jāšķiras no būtiski lielākas summas, ko novirzīt aizdevuma atmaksai. Tas varētu cilvēkiem likt divreiz pārdomāt nepieciešamību aizņemties. Vienlaikus parēķinot, kāds varētu būt ikmēneša maksājuma pieaugums par kredītu divistabu dzīvoklim jaunajā projektā un par cik varētu palielināties apkures izmaksas tāda paša izmēra dzīvoklim tipveida projektā, teiktu, ka kredītmaksājumos kopsummā samaksāsim tikpat vai pat mazāk. Tāpēc gluži loģisks ir jautājums – vai šobrīd ir īstais brīdis, lai iegādātos jaunu mājokli?

Pirkt mājokli lielāku kredītlikmju un augstas inflācijas apstākļos – vai prātīgs lēmums?

Lai arī pirmajā brīdī tas varētu šķist pārdroši, uzskatu, ka šis brīdis jauna mājokļa iegādei ir tikpat labs kā jebkurš cits, un tam ir vairāki iemesli. Protams, satricinājumi būvniecības nozarē nes līdzi gana lielu cenu pieaugumu; tāpat vienmēr atradīsies kāds, kuram šķitīs, ka 20% inflācijas apstākļos nav prātīgi nodedzināt savus uzkrājumus. Taču mums ir jāpieņem skaudrā patiesība un jāapzinās, ka tur, kur bijām pirms gada, diez vai atgriezīsimies. Tāpēc tie, kuri jūtas pietiekami droši par savu finansiālo situāciju, joprojām veic darījumus nekustamo īpašumu nozarē, apzinoties, ka augstas inflācijas apstākļos īpašums ir stabila investīcija ar ilgtermiņā tikai pieaugošu vērtību.  

Šis pavasaris daudziem ir licis pārdomāt, cik daudz un par ko cilvēki ir gatavi maksāt. Līdz ar rudens iestāšanos un jaunajiem apkures rēķiniem šis aspekts kļūs vēl svarīgāks, un tas varētu būt jaunais galvenais arguments par labu mājokļa iegādei tieši šobrīd. Mājokļa izmaksas – tā nav tikai pirkuma cena, bet arī ar tā uzturēšanu saistītie izdevumi. Iegādājoties dzīvokli jaunajā projektā, pircējs uzņemas kredītprocentu pieauguma risku, toties samazina citus riskus, piemēram, astronomiskus apkures rēķinus nākotnē. Jauno projektu energoefektivitāte daudzkārt apsteidz padomju laika sērijveida namu siltumnoturību, atspoguļojoties krietni zemākos rēķinos par patērēto siltumenerģiju. Pie tam jaunajos projektos nu jau par ierastu lietu kļuvusi arī saules paneļu izmantošana, vēl vairāk samazinot ietekmi uz elektrības patēriņu un izmaksām.

Pieaugot dzīves dārdzībai, mainījušies arī pircēju paradumi – cilvēki sākuši vēl vairāk novērtēt mājokļu funkcionalitāti, izvēloties mazākus, bet plānojuma ziņā daudz pārdomātākus dzīvokļus. To apliecina arī novērojumi mūsu pusē, piemēram, cilvēki plašāka divistabu dzīvokļa vietā biežāk izvēlas mazāku trīsistabu dzīvokli. Es pat teiktu, ka kopš pandēmijas, kad mājoklī pieauga vajadzība pēc papildu telpām, trīs un vairāk istabu dzīvokļi ir vieni no pieprasītākajiem.

Jā, aizņemties šobrīd kļuvis dārgāk, tomēr viss nav tik slikti, kā sākumā varētu šķist. Daudzas kredītiestādes sākušas atbalstīt zaļo kursu, piešķirot pazeminātas procentu likmes mājokļiem ar augstāko energoefektivitātes klasi, kāda ir gandrīz visiem jaunuzceltajiem projektiem Rīgā. Energoefektīva mājokļa iegādei izdevīgākus nosacījumus paredzējusi arī finanšu institūcija “Altum”. Tas nozīmē, ka vismaz kredītdevēju pusē ir padomāts, kā nodrošināt maksimāli izdevīgus nosacījumus tiem, kuri vēlas iegādāties un dzīvot energoefektīvā mājoklī. Tikmēr savs mājasdarbs nozares stutēšanai jāizdara arī valsts pārvaldei, pilnveidojot normatīvo aktu bāzi un radot jaunus mehānismus jauno mājokļu pieejamības veicināšanai.

Jaunie projekti lētāki nekļūs. Jautājums par mājokļu pieejamību būtu jārisina valstij

Latvijas mājokļu tirgus nav pārsātināts. Saglabājoties līdzšinējam pārdošanas tempam, pašlaik pirmreizējā tirgū pieejamie ekonomiskā un vidējā segmenta dzīvokļi varētu tikt pārdoti aptuveni 10 mēnešu laikā. Tomēr prognozējam, ka šis laiks varētu būt arī īsāks, jo rudens pusē, kad tipveida ēkās dzīvojošie būs saņēmuši pirmos jaunās apkures sezonas rēķinus, pieprasījums pēc energoefektīviem mājokļiem un it sevišķi tādiem, kuros iespējams ievākties uzreiz, pieaugs.

Protams, situāciju pilnīgi precīzi paredzēt nevaram, jo neskaidrība paliek ar to, kas notiks ar otrreizējo tirgu – vai sērijveida mājokļu cenas kritīs, vai būtiski nemainīsies, un kā uz to reaģēs patērētāji. Par to mēs pārliecināsimies vēl pēc dažiem mēnešiem.

Savukārt runājot par jaunajiem projektiem, pašlaik neredzu, ka to cena tuvākajā laikā varētu kristies, līdz ar to liela nozīme jauno mājokļu tirgus stimulēšanā būs valsts atbalstam. Viens lielisks instruments ir “Altum” atbalsta programma ģimenēm ar bērniem, kas ļauj iegādāties dzīvokli jaunajā projektā, ieguldot mazāku pašu uzkrājumu. Bet jauno mājokļu tirgu noteikti stimulētu arī pirmā darījuma atbrīvošana no Zemesgrāmatas nodevas un varbūt arī samazināts PVN, tikai tas jāvērtē kopējā tirgus kontekstā, lai pārāk uzkarsušais būvniecības tirgus neapēstu visu PVN samazinājumu.

Iespējams, daudzi potenciālie pircēji nogaida, lai darbībā ieraudzītu valsts kompensējošos mehānismus apkures rēķiniem un tad pieņemtu galīgo lēmumu. Taču pirmsvēlēšanu gaisotnē ne viens vien solīs zvaigžņu putekļus, paužot gatavību apmaksāt rēķinu pieaugumu visu Latvijas iedzīvotāju vietā. Varbūt īstemiņā tas arī radītu zināmu eiforiju, taču apkures rēķinu kompensēšana šoruden nekādi nepalīdzēs nākamgad, un valsts budžets nav bezizmēra. Tāpēc skaistu solījumu vietā vajadzētu domāt par to, kā resursus ietaupīt un sagatavoties nākamajam gadam, lai mēs ļoti sāpīgi neizjustu atsitienu, kas sekotu nepārdomātai izšķērdībai. Politiķiem – dot reālus solījumus, bet iedzīvotājiem – maksimāli samazināt resursu patēriņu. Iespējams, pārceļoties uz jaunu, energoefektīvāku mājokli.