Eksperts: 25 gadu laikā visām ēkām valstī jābūt renovētām. Paspēsim?

2024. gada maijā spēkā stājās pārstrādātā Eiropas Parlamenta un Padomes direktīva par ēku energosniegumu[1], kas diezgan skaidri pasaka, ka visām jaunajām ēkām līdz 2030. gadam ir jābūt bezemisiju ēkām, un līdz 2050. gadam esošās ēkas būtu jāpārveido par bezemisiju ēkām. Tā ir pāreja jau no nozarē bieži  dzirdētā NZEB (nearly zero  energy building – gandrīz nulles enerģijas ēkas) uz ZEB (zero emission building – bezemesiju ēkas) standartu. No Latvijas valsts šī direktīva prasa tūlītēju rīcību un plāna izstrādi, kas palīdzētu izvirzītos mērķus sasniegt lokālā līmenī. Tomēr redzams, ka ar konkrētiem soļiem valsts, vismaz pagaidām, nesteidzas.

Ko nozīmē bezemisiju ēkas? Tehnisko definīciju var atrast direktīvā, bet pēc būtības tās ir ļoti energofektīvas ēkas, kas neizmanto fosilo enerģiju, ražo enerģiju pašas un rada minimālu daudzumu siltumnīcefekta gāzu emisiju.

2050. gads izklausās ļoti tālu un tā droši vien jau būs citu lēmēju problēma, bet pirmie mērķi ir jānosprauž jau krietni ātrāk, piemēram, līdz 2026. gada maija beigām dalībvalstīm ir jānosaka nacionālās trajektorijas pakāpeniskai dzīvojamo ēku fonda renovācijai, tāpat dalībvalstīm jānodrošina, ka visa dzīvojamo ēku fonda vidējais primārās enerģijas patēriņš (KWh/m2/gadā):

• līdz 2030. gadam samazinās vismaz par 16% salīdzinājumā ar 2020. gadu;
• līdz 2035. gadam samazinās vismaz par 20-22% salīdzinājumā ar 2020. gadu.

Būtiski pieminēt, ka 55% no primārā enerģijas patēriņa ietaupījuma jāiegūst, renovējot 43% dzīvojamo ēku ar vissliktāko energoefektivitāti.

Nedzīvojamo ēku segmentā dalībvalstīm jānosaka minimālie energosnieguma standarti un robežvērtība, kā arī jānodrošina, lai visas nedzīvojamās ēkas ir zem:

• 16% robežvērtības no 2030. gada;
• 26% robežvērtības no 2033. gada.

Tas nozīmē, ka līdz 2030. gadam jārenovē 16% nedzīvojamo ēku ar vissliktāko energoefektivitāti, bet līdz 2033. gadam vēl 10%.

Vai sasniegt šos mērķus būs viegli?

Pēc būtības viss ir skaidrs un virsraksta beigās varētu likt punktu nevis jautājuma zīmi. Tomēr, analizējot, kā Latvijai ir gājis līdz šim, redzams, ka rezultāti, maigi sakot, nav bijuši pārāk spoži. Normatīvais regulējums par ēku energosertifikāciju stājās spējā 2013. gadā un jau tad tas noteica, ka energosertifikācija jāveic ēkām, lai tās pārdotu, izīrētu vai iznomātu, kā arī to, ka energoefektiviātes rādītāji jānorāda sludinājumu tekstā. Gausais progress rada nopietnas bažas par Latvijas spēju noteiktos mērķus izpildīt.

Pēc vairāk nekā 10 gadiem BIS (būvniecības informācijas sistēmā) var atrast sertifikātus, kas atbilst nepilniem 5% no reģistrēto būvju skaita, uz kurām attiecas energosertifikācijas prasības. Pieejamie dati neļauj secināt, kāda ir patiesā situācija šodien un kas jādara, lai sasniegtu nospraustos mērķus.

Tāpat bieži dzirdam, ka katrs jaunais projekts Rīgā ir viszaļākais un energoefektīvākais, bet ko tas īsti nozīmē? Pagaidām, izmantojot normatīvā regulējuma robus un biznesa interesēs tiecoties pēc zemākiem enerģijas patēriņa cipariem un labākām klasēm, ir diezgan viegli satricināt tirgu. Valstij tomēr būtu jārūpējas, lai regulējums būtu labi sakārtots un šādas situācijas nemaz nerastos. Citādi sanāk, ka ir ļoti viegli maldināt investorus, finansētājus un pats galvenais – īpašuma gala lietotājus. Tāpat pašreizējais regulējums nepalīdz saprast, kas ir slikta enegoefektivitāte? Kā labu automātiski saprotam A+ vai A klasi, bet no kuras klases sākas slikta energoefektivitāte? Vai tā ir tikai F klase, vai C klase – skaidrības īsti nav.

Jauni potenciālie riski ēku īpašniekiem

Par potenciālo sodu un sankciju noteikšanu atbildīga ir katra dalībvalsts, tāpēc būs interesanti vērot, kā rīkosies Latvija. Apskatot citu valstu pieredzi, var redzēt būtiskas atšķirības. Dažas valstis ir izvēlējušās neieviest nekādas papildu sankcijas. Bet ir valstis, kuras ir pieņēmušas diezgan būtiskas sankcijas. Francijā ēkās ar G un F energoklasi ieviests aizliegums paaugstināt īres maksas, bet ēkas ar enerģijas patēriņu virs 450kWh/m2/gadā ir pilnībā aizliegts izīrēt. Arī Nīderlandē no 2030. gada ēkas ar E, F un G energoklasi izīrēt nevarēs. Aktīvi rīkojas arī Lielbritānija, kas gan ir ārpus ES, bet ir viens no lielākajiem nekustamā īpašuma tirgiem Eiropā. Tur jau kopš 2018. gada aizliegts izīrēt īpašumus ar energoklasi, kas sliktāka par E, tāpat arī ēku īpašniekiem var tik uzlikts sods par renovācijas neveikšanu, turklāt lielu rezonansi izpelnījies Lielbritānijas valdības plāns noteikt uzstādījumu, ka visām nedzīvojamām ēkām no 2030. gada jāatbilst vismaz B klasei. Lai saprastu cik izaicinoši tas ir, tad jāpiemin, ka šai prasībai pašlaik neatbilst vismaz 70% komercīpašumu.

Energoklases starp valstīm pagaidām gan nav salīdzināmas, bet pārstrādātās direktīvas mērķis ir harmonizēt energoklasifikāciju visās valstīs, kas nozīmē, ka arī šajā jomā mūs sagaida pārmaiņas. Jebkurā gadījumā ēku energosertifikācijas nozīme nākotnē tikai pieaugs, it īpaši, ja tiks noteikti iznomāšanas vai pārdošanas ierobežojumi ēkām ar sliktāku energoefektivitāti.

Lai saprastu, kā izskatās portfelis un varētu izpildīt regulatora prasības, un nospraust sava kredītportfeļa energoefektivitātes mērķus, bankas jau šobrīd ir sākušas prasīt ēku energosertifikātus. Nebūs pārsteigums, ja drīz dzirdēsim, ka tiek atteikts finansējums īpašumiem, ja tie neatbilst konkrētiem energoefektivitātes kritērijiem, jo šo īpašumu vērtība nākotnē kritīsies un būtiski pieaugs pārfinansēšanās risks.

Noteikti visvairāk būtu jāsatraucas nedzīvojamo ēku īpašniekiem, kuru īpašumi ir ar sliktu energoefektivitāti. Tirgū interese par tiem noteikti mazināsies un pārdot tos varēs tikai tiem investoriem, kuriem ir pieejams kapitāls, lai veiktu pilnu renovāciju. Tā kā renovācija rada būtiskas izmaksas, bet nomas maksas tirgū pieaug lēni, tad šādus īpašumus varēs pārdot tikai par zemu cenu.

Kādas pārmaiņas direktīva varētu ieviest?

Viens no scenārijiem ir tāds, ka nemainīsies nekas – tomēr tas ir maz ticams. Kas attiecas uz dzīvojamā fonda renovāciju, tad pēc teorijas mājokļos ar vissliktāko energoefektivitātes līmeni dzīvo iedzīvotāji ar zemākiem ienākumiem, kas nozīmē, ka būs jādomā par dāsnākām atbalsta programmām. Daļa naudas nāks no Eiropas fondiem, bet noteikti ne visa, līdz ar to rodas jautājums – kā to visu finansēt? Daļu nofinansēs bankas, bet par finansējumu būs jādomā arī valsts un pašvaldību mērogā un to var izdarīt, papildus aizņemoties vai palielinot ienākumus (nodokļus).

Jau vairākus gadus tiek diskutēts par kadastrālajām vērtībām un NĪN likmēm, attiecīgi viena no iespējām būtu mainīt NĪ nodokļa likmes atbilstoši ēkas energoefektivitātei. Nodokļa likmes palielināšana privātpersonu mājokļiem nebūtu populārs lēmums, tāpēc kādam var rasties ideja to attiecināt uz nedzīvojamo ēku īpašniekiem. Jebkurā gadījumā nodokļu likmēm vai atlaidēm jābūt motivējošām, lai būvētu labākas ēkas un renovētu esošās.

Pārmaiņas varētu skart arī ēku apsaimniekotājus, kuriem būtu diezgan viegli uzlikt papildus pienākumus renovēt savā pārvaldībā esošās ēkas, nodrošinot direktīvā minēto vienas pieturas aģentūru (one-stop-shop) principu un nodrošinātu kvalitatīvu projektu vadību sākot no konsultācijām, beidzot ar finansējuma, kvalitatīvu arhitektu un būvnieku piesaisti.

Tāpat, ja līdz šim lēmumu par ēkas renovāciju pieņēma īpašnieku balsojumā, tad ēkās ar vissliktāko energoefektivitāti tam drīzāk būs jānotiek piespiedu kārtā, kas vēl vairāk palielina nepieciešamību pēc pārdomātiem finansiālā atbalsta mehānismiem.

Ja renovāciju kredītu atmaksa dzīvojamās ēkās nāk no pašiem dzīvokļu īpašniekiem un risks ir salīdzinoši zems, tad nedzīvojamo ēku segmentā varētu būt lielākas problēmas. Lai vecās ēkās veiktu dziļo renovāciju, tām daļā gadījumu ir jābūt tukšām, kas nozīmē, ka nav nomas ieņēmumu, lai atmaksātu aizdevumu – ir tikai cerība, ka pēc renovācijas ēkas tiks iznomātas. No finansētāju perspektīvas, šo var uzskatīt par augsta riska spekulatīvu finansēšanu, līdz ar to jau laicīgi jādomā par pārdomātām atbalsta iespējām aizdevumu vai garantiju veidā, jo ēku īpašnieki to nespēs veikt par saviem līdzekļiem.

Vēl dramatiskāka situācija var izvērsties, ja tiek pieņemts aizliegums iznomāt vai pārdot īpašumus ēkām ar sliktu energoefektivitāti. Tas nozīmē, ka tās neviens nevēlēsies finansēt un neviens tās nevēlēsies iegādāties. Rezultātā patiešām varam nonākt līdz Pompeju pilsētas variantam – ja nekas netiks darīts, redzēsim arvien vairāk tukšu graustu vai ēkas vienkārši būs jānojauc.

Laika nav daudz

Latvijai ir 2 gadi, lai nonāktu pie plāna kā direktīvu ieviest vietējā līmenī. To nevar novērtēt par zemu, jo direktīva ir viena no spēcīgākajiem juridiskajiem virzītājspēkiem nekustamā īpašuma nozarē.  Ir jādomā vairāki soļi uz priekšu, jo, veicot renovāciju, nevajadzētu fokusēties tikai uz minimālo nepieciešamo energoefektivitātes kritēriju izpildīšanu, bet gan ēkas padarīt jau par vairākām energoefektivitātes klasēm labākas. Tādējādi nākamā renovācija nebūtu jāveic jau pēc 10 gadiem.

Jāpatur prātā, ka Latvijā eksperti, kuri spētu veikt energosertifikāciju ēkām, kurām pašlaik nav spēkā esoša sertifikāta, jau tā ir pārslogoti. Pie esošajām energosertifikācijas cenām, izveidot un uzturēt funkcionējošu biroju, kas nodarbotos tikai ar energosertifikāciju nav iespējams, līdz ar to eksperti fokusējas uz citu pakalpojumu sniegšanu un energosertifikācija paliek kaut kur fonā. Pieaugot energosertifikācijas nozīmei, noteikti jāpievērš pastiprināta uzmanība tās kvalitātei un aprēķinu caurspīdīgumam, tāpēc jaunajam regulējumam būtu jābūt ne tikai pēc formas juridiski pareizi noformulētam, bet arī pareizam un viegli saprotamam pēc būtības.

Pārstrādātā direktīva ne tikai nosaka prasības ēku renovācijai, bet arī uzliek pienākumu dalībvalstīm nodrošināt finansiālo un konsultatīvo atbalstu, lai šos plānus varētu īstenot. Līdz ar to informācijai par iespējamajiem atbalsta mehānismiem ir jābūt viegli pieejamai un saprotamai, tāpat jāizveido finansiālā atbalsta instrumenti, lai mazinātu tirgus nepilnības. Noteikti var padomāt arī par NĪN likmēm vai samazinātu PVN likmi renovācijas darbiem, šādi rodot līdzsvaru starp pātagu un burkānu.

Ir ļoti svarīgi rīkoties savlaicīgi un radīt skaidrību par to, kas sagaida ēku īpašniekus. Pretējā gadījumā kāds cerībā uz labākiem atbalsta nosacījumiem pašlaik izvēlēsies nogaidīt un nedarīt neko. Bet varbūt nemaz nav ko gaidīt?

Strādājot pie jaunā regulējuma, svarīgi paturēt prātā, ka Latvija konkurē ar Lietuvu un Igauniju. Ja vēlamies piesaistīt jaunas investīcijas un padarīt Latvijas pilsētas modernākas, regulējumam jābūt vismaz tādam pašam kā kaimiņvalstīs, ideālā variantā – pat labākam. Investori uz Baltiju skatās kā uz vienu reģionu un viņiem nav patriotiskas jūtas pret vienu vai otru valsti, tāpēc investīcijas veiks tajā valstī, kur būs visskaidrākie spēles noteikumi un kur bizness spēs ģenerēt vislielāko atdevi.

Laika nav palicis daudz, tāpēc ir jārīkojas ātri un atbildīgi, nevis tikai formāli jāizpilda prasības pašā pēdējā brīdī. Arī šeit var attiecināt paradoksu biznesā, ka svarīgas ir 3 lietas – ātri, lēti, kvalitatīvi. Diemžēl vienlaicīgi var eksistēt tikai 2 no 3 komponentēm – ja risinājums būs ātrs un lēts, tas nebūs kvalitatīvs, taču, ja gribam, lai risinājums ir ātrs un kvalitatīvs – tas noteikti nebūs lēts.

[1] https://eur-lex.europa.eu/legal-content/LV/TXT/PDF/?uri=OJ:L_202401275

Teksts: Jānis Ozoliņš, SEB bankas Lielo uzņēmumu apkalpošanas pārvaldes vadītājs

Foto: Publicitātes foto