Nekustamā īpašuma darījumu krēslas zona

Pērkot vai pārdodot īpašumu, neesam pasargāti no naudas atmazgāšanas

Paulis Iļjenkovs,
Finanšu izlūkošanas dienesta Stratēģiskās analīzes nodaļas vadītājs

Mēdz teikt: mans nams – mana stiprā pils, bet ne vienmēr tas ir neieņemams cietoksnis, un bieži vien pats īpašnieks labprātīgi atver vārtus cilvēkiem ar netīriem nodomiem.

Ar tiesas spriedumu 2021. gadā par noziedzīgi iegūtiem ir atzīti 32 nekustamie īpašumi. Seši atdoti cietušajiem, 26 – konfiscēti par labu valstij. Tā kā Latvijas likumdošana paredz, ka ikviens var brīvi izvēlēties, kādā formātā un veidā sagatavot darījuma dokumentus nekustamo īpašumu darījumiem, pie mums var iegādāties nekustamo īpašumu, nevienam Noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma un proliferācijas finansēšanas novēršanas likuma subjektam nepārbaudot, vai darījumā nenotiek naudas atmazgāšana.

Pašdarbība rada risku
Pašdarbība darījumos ar nekustamo īpašumu rada ne tikai krāpšanas, bet arī naudas atmazgāšanas jeb noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas risku. Naudas atmazgāšana – tā ir negodīgā ceļā iegūtu līdzekļu un mantas pārnešana citās vērtībās, lai tos padarītu šķietami legālus. Nekustamais īpašums jau izsenis ir bijis ļoti ērts naudas atmazgāšanas veids. Lai šādus riskus novērstu, bankām, notāriem, advokātiem un finanšu iestādēm ir pienākums uzraudzīt savu klientu darbības, pārliecināties par darījuma ekonomisko pamatojumu un pārbaudīt tajā iesaistīto līdzekļu izcelsmi.

Problēma ir tā, ka Latvijā nav obligāti darījumu īstenot pie kādas no šīm institūcijām, bet pietiek ar pašrocīgi noformētu un parakstītu līgumu. Tāpēc var gadīties, ka ne banka, ne advokāts, ne notārs nav iesaistīts darījumā, un maksājums notiek, piemēram, starp divām Krievijas bankām, jo viens draugs pārdod otram savu vasarnīcu. Tādā gadījumā Latvijas finanšu iestādēm pat nav iespējas pārbaudīt līdzekļu izcelsmi.

Cieš labticīgais ieguvējs
Notāri biežāk saskaras ar krāpšanas gadījumiem, kad cieš labticīgais ieguvējs, taču naudas atmazgāšanas shēmās, kas nonāk Finanšu izlūkošanas dienesta (FID) redzeslokā, nereti piedalās abas darījumā iesaistītās puses. Tomēr arī šeit ir iespējama krāpšana. Tipisks naudas atmazgāšanas piemērs: īpašnieks vēlas pārdot savu īpašumu, un potenciālais pircējs piedāvā to iegādāties zem tirgus vērtības, lielu daļu summas samaksājot skaidrā naudā. Šāda nauda var būt gan kukulis, gan narkotiku vai cilvēktirdzniecības nauda. Tiesu prakse rāda, ka tādi gadījumi Latvijā ir bijuši.

Jau iepriekš FID ir norādījis, ka galvenokārt nekustamo īpašumu darījumus naudas atmazgāšanai iniciē NVS pilsoņi – Latvijas rezidenti ar termiņuzturēšanās atļaujām. Termiņuzturēšanās atļauju tirgošana, pamatojoties uz investīcijām ekonomikā, var radīt gan nacionālās drošības, gan netīras naudas ieplūšanas un naudas atmazgāšanas riskus. Arī Latvijā ir konstatēti gadījumi, kad personas, pamatojoties uz ieguldījumu nekustamajā īpašumā, saņēmušas un ļaunprātīgi izmantojušas termiņuzturēšanās atļaujas, kas nodrošina piekļuvi, uzturēšanos un brīvu pārvietošanos Eiropas Savienībā (ES). Jaunie grozījumi Imigrācijas likumā paredz, ka Krievijas un Baltkrievijas pilsoņiem šāda iespēja turpmāk tiks liegta.

Tas ir labs pirmais solis, taču varētu darīt vēl vairāk, jo naudu atmazgāt ar nekustamā īpašuma palīdzību var arī citu valstu pilsoņi. Termiņuzturēšanās atļauju ļaunprātīgas izmantošanas risku mazināšanai risinājums varētu būt obligāta notāra vai Latvijā reģistrētas bankas iesaiste, lai pārliecinātos, ka līdzekļi nekustamā īpašuma iegādei ir iegūti legāli.

Skar visu sabiedrību
No naudas atmazgāšanas shēmām nekustamā īpašuma tirgū cieš ne tikai darījumā iesaistītais labticīgais ieguvējs, bet arī visa sabiedrība kopumā. Latvijā nav pētījumu par to, cik nozīmīga naudas atmazgāšanas shēmās ir nekustamā īpašuma patiesā vērtība, taču citviet pasaulē tādi ir rīkoti, un redzam, ka tas nav svarīgākais kritērijs – daudz svarīgāk ir atmazgāt konkrētu naudas summu. Tāpēc nereti šādi pircēji ir gatavi maksāt vairāk par tirgus vērtību, mākslīgi ceļot nekustamā īpašuma cenas un ierobežojot iespēju iegādāties īpašumu tiem, kas pelna un darījumus plāno godīgi.

No nekustamā īpašuma darījumu krāpniekiem un naudas atmazgātājiem nav pasargāts neviens – ne maza meža namiņa, ne lepnas villas īpašnieks. Par noziedzīgi iegūtu naudu tiek pirkti gan dzīvokļi Rīgā, gan privātmājas Jūrmalā un galvaspilsētas tuvumā, arī atsevišķi lauku īpašumi, kūrorti, stāvvietas, garāžas un citi nekustamie īpašumi, kuru vērtība ir no dažiem desmitiem tūkstošu līdz vairākiem miljoniem eiro.

FID kopš 2018. gada ir izdevis 111 rīkojumus uz noteiktu laiku nepieļaut īpašuma tiesību pārreģistrāciju. Kā sevi pasargāt? Visvienkāršākā recepte ir darījuma slēgšana pie notāra, kas ļaus izgaismot krāpniecības riskus un izvairīties no neapzinātas iesaistīšanās naudas atmazgāšanas shēmā. Valstiskā līmenī noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizāciju nekustamā īpašuma darījumos varētu novērst, ar likuma spēku iesaistot katrā darījumā notāru vai arī paredzot prasību, ka darījuma maksājums jāizpilda Latvijā vai citur ES reģistrētā finanšu iestādē. Likums to patlaban risina tikai daļēji – pārējais paliek krēslas zonā ar katra īpašnieka paša atbildību.