Pārvaldnieks nedara? Meklējiet līgumu!

Intervijā Ģirts Beikmanis aicina lūkoties uz daudzdzīvokļu namu kā uz privātmāju

Par ko bieži dzirdam sūdzamies daudzdzīvokļu namu iedzīvotājus? Par nama pārvaldnieku. Neizdara darbus pienācīgi, nerūpējas par māju, un pārmetumu sarakstu varētu turpināt vēl un vēl. Arī «Bauskas Dzīves» veiktajā iedzīvotāju aptaujā pausts – kārtība ir tikai tad, ja paši māju apsaimnieko. Tālab «Bauskas Dzīve» jautā Latvijas Namu pārvaldītāju un apsaimniekotāju asociācijas valdes priekšsēdētājam Ģirtam Beikmanim, kādi tad ir galvenie namu pārvaldnieka uzdevumi un vai dzīvokļu īpašnieku gaidas ir samērīgas.

Pārvaldnieks vai tomēr apsaimniekotājs – kā ir pareizi?
– Normatīvie akti regulē dzīvojamo namu pārvaldīšanu, tāpēc būtu jālieto termins «pārvaldīšana». Bet apsaimniekošana, kas pēc būtības ir tehniskas darbības, piemēram, teritorijas apsaimniekošana, inženiertīklu uzturēša-na – ir tikai daļa no pārvaldīšanā ietvertajām darbībām.

Kādi ir namu pārvaldnieka galvenie pienākumi?
– Jāsāk ar to, ka dzīvokļu īpašnieku pienākums ir daudzdzīvokļu nama pārvaldīšana. Taču, tā kā to īpašnieku ir daudz, tas ir visai grūti īstenojams, tāpēc praksē tiek izmantots tāds servisa pakalpojums kā pārvaldnieks, kuru dzīvokļu īpašnieki nolīgst, slēdzot līgumu. Slēdzot līgumu, īpašnieki nosaka, kādi pasākumi jānodrošina pārvaldniekam, bet pārējo tad atstāj savā ziņā. Piemēram, uztic teritorijas uzkopšanu, bet kāpņu telpas tīra paši. Tikpat labi paši var uzņemties arī dažādu projektu vadību, grāmatvedības uzskaiti, ja mājā ir cilvēks, kas to var paveikt. Normatīvie akti regulē obligāti veicamās pārvaldīšanas darbības: komunālo pakalpojumu nepārtrauktības nodrošināšanu, proti, lai ir ūdens, kanalizācija, apkure utt.; sistēmu uzturēšanu, finanšu uzskaiti, rēķinu piestādīšanu, atskaišu sniegšanu, sapulču rīkošanu. Bet, kā jau minēju, tas nebūt nenozīmē, ka tās visas būs nolīgtā pārvaldnieka kompetencē. Citādāk ir gadījumā, ja dzīvokļu īpašnieki māju no pašvaldības nav pārņēmuši pārvaldīšanā. Tad ir cits regulējums, un pašvaldības noteiktais pārvaldnieks veic visas pārvaldīšanas funkcijas.

Tas nozīmē, ka iedzīvotājiem, lai uzmanītu pārvaldnieka darbu, ir jāzina, kas pārvaldīšanas līgumā ir ierakstīts. Bet kur to var apskatīt?
– Ja esat jauns dzīvokļa īpašnieks, tad normatīvie akti noteic, ka dzīvokļa pārdevējam par šādiem dokumentiem un par to, kas ir nama pārvaldnieks, kam tādu var prasīt, pircējs ir jāinformē. Jebkuram dzīvokļa īpašniekam, ja ir kādas neskaidrības par kopīpašumu, ir jāvēršas pie pārvaldnieka.

Tagad ir jauninājums, ka visai mājas lietai, tajā skaitā elektroniskam pārvaldīšanas līgumam, jābūt Būvniecības informācijas sistēmā (https://bis.gov.lv). Protams, sistēma ir jauna, un, kaut pārvaldniekiem informācija tajā būtu jāievada, visi to varbūt vēl nav izdarījuši, turklāt atsevišķos gadījumos ir arī tehniskas problēmas to izdarīt. Pakāpeniski tas noteikti tiks pilnveidots, un liela daļa dokumentu par māju būs atrodama šajā sistēmā. Tai var piekļūt jebkurš iedzīvotājs un pēc adreses un kadastra numura apskatīt ierobežotu daļu informācijas. Bet, tā kā sistēma saistīta ar kadastru un zemesgrāmatu, tad jūs atpazīs kā dzīvokļa īpašnieku un varēsiet piekļūt jau daudz plašākai informācijai un lēmumiem.

Tas ir jauninājums, lai nav tā, ka nākotnē kā jauns īpašnieks vispār nezini, kur svarīgie dokumenti atrodami, vai pārvaldnieks tikai iedod biezu vēsturisko mapi un saka, lūdzu, šķirstiet un meklējiet, bet uz mājām līdzi nedosim.

Kāpēc starp pārvaldnieku un iedzīvotājiem tomēr tik bieži veidojas konflikti?
– Cik māju, tik situāciju. Kur pašvaldība vairāk skaidro, nevis tikai norobežojas – tur dzīvokļu īpašnieki arī labāk saprot, ka māja kopumā pieder viņiem un ka viņiem pašiem jālemj par mājas pārvaldīšanu. Tas nenozīmē, ka iedzīvotājiem tagad visos procesos ir jāpiedalās, bet vismaz uz sapulcēm jāiet, jālemj, kā māju ilgtermiņā uzturēsim, vai remontēsim utt. Ja veidojas šī izpratne, tad arī dialogs veidojas: dzīvokļu īpašnieki sniedz savu redzējumu, pārvaldnieks apseko un izvērtē, kam būtu jāpievērš lielāka vērība, kas tuvākajā laikā jāremontē. Un dzīvokļu īpašnieki savukārt izvērtē savu maksātspēju. Jebkuri remontdarbi, protams, ir saistīti ar investīcijām, tāpēc ir jāsaprot, vai būs jāņem kredīts, vai iedzīvotāji paši spēs apmaksāt, vai veiks uzkrājumu un remontdarbus plānos uz nākamo gadu. Slikti, ja dzīvokļu īpašnieki nenāk uz sapulcēm un dzīvo ar domu – dzīvoklis ir mans, bet par pārējo jāatbild kādam citam – pārvaldniekam, pašvaldībai vai vēl tra-kāk – valstij jārūpējas par manu kāpņutelpu, jumtu vai pagrabu.

Pēc būtības ir jāsaprot, ka tas ir tāpat, it kā būtu privātmāja. Nu kuram gan privātmājas īpašniekam ir ilūzijas, ka kāds no pašvaldības nāks remontēt jumtu, durvis? Šajā gadījumā taču saprot, ka pašam vien jādara.

Vai ir kādi noteikumi, kas nosaka, cik bieži pārvaldniekam būtu jāapseko māja, lai ēkas «kaites» laikus pamanītu?
– Arī to regulē normatīvie akti – vizuālā apsekošana jāveic reizi vai divas gadā. Jumts jāapseko reizi gadā, bet apkures vai ūdensapgādes sistēma pat divas reizes gadā, novērtējot, vai nav nepieciešami kādi steidzami remontdarbi. Var būt gadījumi, ka pārvaldīšanas līgumā tas nav paredzēts, tad dzīvokļu īpašniekiem pašiem tas jādara. Parasti gan tas līgumā ir ietverts. Tajā pašā laikā ir tāda lieta kā tehniskā apsekošana, kas mājai jāveic reizi desmit gados, – tā ir padziļināta izpēte, ko neveic pārvaldnieks, bet gan būvinženieris, sertificēts speciālists, kurš izvērtē mājas konstrukciju tehnisko stāvokli. Rezultātā ir atzinums, cik drošas ir mājas konstrukcijas – jumts, sienas, pamati, arī logi, durvis.

Un pārvaldniekam ir arī pienākums iedzīvotājus informēt par vizuālās apsekošanas rezultātiem?
– Nākotnē šie apsekošanas akti arī varētu būt pieejami Būvniecības informācijas sistēmā. Pašlaik tādi lielāki pārvaldnieki šo informāciju katrai mājai atsevišķi publicē savā tīmekļa vietnē. Tāpat īpašnieki var prasīt pārvaldniekam, lai to uzrāda. Biežāk ir tā, ka vismaz vienu sapulci gadā pārvaldnieks noorganizē un tajā arī informē par apsekošanas rezultātiem.

Vai plānoto darbu tāmes, pat ja runa ir par nelieliem darbiem, pārvaldniekam nevajadzētu saskaņot ar īpašniekiem? Tādas tāmes beigās veido ne to mazāko summu.
– Te ir arī otra puse – ir iedzīvotāji, kurus neapmierina tas, ka katru mēnesi kaut kas jāskaņo, jo kāpēc tad vispār tāds pārvaldnieks vajadzīgs. Taisnība droši vien ir kaut kur pa vidu. Pārvaldīšanas līgumā vajadzētu paredzēt, kādiem darbiem un līdz kādām naudas summām pārvaldniekam saskaņošana nav jāveic un kad tas ir darāms ar mājas pilnvaroto personu. Ļoti labi, ja mājai ir šāda persona. Normatīvie akti to paredz, un arī praksē šī persona var būt ar ļoti plašu deleģējumu. Tas ir ļoti ērti. Galvenais, ka ir šāds uzticams cilvēks no mājas. Tam nav jābūt ekspertam. Viņš tālāk, saņemot izmaksu tāmi, var konsultēties ar citiem, vai tas ir dārgi vai lēti, vai varam atrast ko labāku, un dot pārvaldniekam atbildi – darām vai atliekam un meklējam citu darītāju. Protams, avārijas situācijās skaņot tāmi gan nebūs iespējams.

Mūžīgais daudzstāvu māju konflikts – jumts ir tikai augšējā stāva rūpe, pagrabs – pirmā stāva. Vai pārvaldnieks var kaut kā iejaukties, ja iedzīvotāji nespēj nonākt pie kopsaucēja?
– Dzīvojamās mājas pārvaldīšana ir īpašnieku pienākums, un tas ietver obligāti veicamās pārvaldīšanas darbības, kuras ir jāorganizē. Īpašniekiem ir pienākums par tām domāt, darbus finansēt. Ja liela daļa vidējo stāvu īpašnieku ir pret jumta vai pagrabstāva remontdarbiem, tad var iegūt tehniskās apsekošanas aktu, kas liecinās, ka steidzami veicami darbi. Remontdarbus varēs veikt, un izdevumi tad būs visiem iedzīvotajiem jāsedz ar ikmēneša maksājumiem.

Ko darīt gadījumā, ja īpašniekiem šķiet, ka pārvaldnieks veic darbus ačgārnā kārtībā – sāk ar mazsvarīgo?
– Ne jau tikai pārvaldnieks var rīkot sapulci. To var darīt arī dzīvokļu īpašnieki, divas nedēļas iepriekš par to paziņojot pārējiem un uzaicinot arī pārvaldnieku. Nākam kopā un runājam, protokolējam, ko esam nolēmuši. Ja gribat kāpņutelpu remontēt vispirms, nevis bruģēt pagalmu un par to savlaicīgi informējat arī pārvaldnieku, tad tas viņam jāņem vērā, citādāk nāksies atbildēt, jo ir pārkāpis savas pilnvaras. Bieži vien gan ir tā, ka iedzīvotājiem šķiet svarīgāks tas, ko ikdienā redz, piemēram, kāpņutelpa, bet teiksim, kaut kādu ventiļu maiņa siltummezglā, ko viņi neredz, bet kas ir ļoti būtiski, šķietami var tikt atlikti. Pārvaldnieks jau primāri skatās, lai tehniski varētu nodrošināt visus svarīgākos pakalpojumus.

Kā ir gadījumos, kad vieni mājas iedzīvotāji veido uzkrājumu, bet citi savukārt nemaksā un veido mīnusus – vai uzkrājumu daļu var izmantot, lai segtu šīs parādsaistības?
– Pašlaik normatīvie akti vairs neparedz, ka bankas varētu aizliegt ieķīlāt dzīvokli un pārdot to izsolē. Līdz ar to pārvaldnieks var pret parādnieku vērsties jau diezgan laicīgi. Sliktākajā gadījumā īpašums tiek atsavināts un pārdots izsolē, un segtas parādsaistības. Protams, ir gadījumi, kad, pārdodot dzīvokli, nevar segt visas parādsaistības, jo tur ir kredīti, parādi pašvaldībai, nemaksāti uzturlīdzekļi, nodokļi. Tad var gadīties, ka apkures parādu tomēr neizdodas atgūt. Bet lielākoties tomēr var attiesāt.

Problēma ir tajā, ka ir pakalpojumu sniedzēji, kuru līgumi paredz, ka, nesamaksājot visu rēķinu, tiek pārtraukta pakalpojuma sniegšana. Šādās situācijās pārvaldniekam jālemj, vai samaksāt tomēr par pakalpojumu vai riskēt, ka, piemēram, netiek izvesti atkritumi vai piegādāts siltais ūdens. Pārvaldniekam jau nav valsts vai pašvaldības budžeta, no kura paņemt naudu, un samaksāt nemaksātāja vietā. Tad var sanākt, ka esat samaksājis, bet nesaņemat pakalpojumu, jo līgums ir kopējs par māju, un tas nav apmaksāts. Normatīvie akti viennozīmīgi nosaka, ka no mājas remonta uzkrājumu fonda nedrīkst segt kaimiņa nenokārtotās saistības, taču tad var sanākt, ka, neapmaksājot pilnībā rēķinu par pakalpojumu, tas var tikt atslēgts. Ir pārvaldnieki, parasti lielie uzņēmumi, kas paši veido uzkrājumus, ar ko var šīs situācijas amortizēt. Taču biedrībai šādu līdzekļu nebūs, un naudu nekur citur kā vien no uzkrājumu fonda dabūt nevarēs. Kopumā šī ir ļoti sarežģīta situācija.

Kur sūdzēties, ja tomēr šķiet, ka pārvaldnieks nesniedz pakalpojumu atbilstoši?
– Nedomāju, ka Bauskā pārvaldīšanas tirgus ir ļoti ierobežots. Parasti jau var atrast kādu citu pakalpojuma sniedzēju, ja esošais neapmierina. Nākamais līmenis – daudzas pašvaldības ir izveidojušas veiksmīgas īpašnieku biedrības, kuras ne tikai pārvalda vienu konkrētu māju, bet palīdz arī citām kaimiņmājām.

Ja nav šādu iespēju, tad nekas cits neatliks, kā mājai pašai veidot pārvaldīšanas institūciju, kas visbiežāk ir biedrība, un pārvaldīt savu māju. Savukārt situācijās, kad starp pakalpojuma sniedzēju un ņēmēju ir izveidojušās kaut kādas domstarpības, risināt palīdz Patērētāju tiesību aizsardzības centrs.

Vai dzīvokļu īpašnieku gaidas, kas pārvaldniekam būtu jādara, ir pamatotas?
– Latvijā elitāros projektos Jūrmalā un Rīgā pārvaldīšanas pakalpojumi tiešām ir ļoti augstā kvalitātē – savs dārznieks, durvju sargs utt., taču tas arī maksā – piecas, pat desmit reizes vairāk nekā padomjlaika būvētajās mājās. Jāsaprot, ka katrs darbs maksā. Daudzi pārvaldnieki, piemēram, sūdzas, ka vispār vairs nevar dabūt uzkopšanas darbiniekus – sētniekus. Daudzdzīvokļu mājas iemītnieki nereti domā, ka sētniekam pietiek, ja samaksāsi 100 – 150 eiro mēnesī. Jāatceras, ka šis cilvēks iet tajos pašos veikalos, kuros mēs, un arī ģimeni par tādu naudu pabarot nevar. Izmaksas pieaug, bet iedzīvotajiem šķiet, ka par tādu summu sētniekam visu dienu jādežurē pie viņu mājas. Tad arī veidojas konflikts.

Tomēr jāatzīmē, ka sapratne iedzīvotājiem, ka māja kopumā ir viņu īpašums, ir ievērojami uzlabojusies. Nav tā kā 2000. gada sākumā, kad lielākoties domāja – privatizēju dzīvokli, bet māju lai pašvaldība remontē. Reģionos, kur cilvēki cits citu vairāk pazīst un ar kaimiņiem runā, situācija pat ir vēl labāka, viņi saprot, ka mājas pārvaldīšana ir kopīgi risināms jautājums. ◆

PTAC saņem sūdzības par namu pārvaldīšanu

Par namu pārvaldīšanas un apsaimniekošanas pakalpojumiem 2022. gadā PTAC ir sniegtas 998 konsultācijas un saņemti 214 iesniegumi, savukārt 2023. gada pirmajā pusgadā – 495 konsultācijas un 107 iesniegumi – informē PTAC pārstāve Eva Eglīte.

Iedzīvotāji sūdzas par dažādām problēmām, tai skaitā par rēķiniem, kuriem nepiekrīt, piemēram, par nesaņemtu pakalpojumu, ūdens patēriņa starpību, līgumsodu, iekļautām papildu pozīcijām, arī par rēķinu izrakstīšanas un rēķinu sūtīšanas maksu. Tāpat ir iesniegumi par pieprasīto zemes lietošanas maksu vai senu parādu, kā arī par veiktiem (bez saskaņošanas) vai neveiktiem remontdarbiem; sākoties apkures sezonai, par nepieslēgtu vai neapmierinošu apkures pakalpojumu, pakalpojuma sniedzēja bezdarbību, komunikācijas problēmām un atsūtītiem nepamatotiem rēķiniem. Ir sūdzības arī par to, ka nama apsaimniekotājs nesniedz atbildes uz iesniegumiem, nesagatavo aktu par applūdinātu dzīvokli, nesniedz detalizētu informāciju par finanšu izlietojumu utt.

Kā atzīmē E. Eglīte, PTAC nav tiesīgs izvērtēt individuālus strīdus saistībā ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu, kas attiecas uz pakalpojumu kvalitāti, izvērtēt izrakstīto rēķinu pamatotību vai pārvaldnieka darbību vai bezdarbību saistībā ar nepieciešamajiem vai veiktajiem remontdarbiem. Avāriju, neskaidru vai neatbilstošu rēķinu vai citu problēmu gadījumos, pirmkārt, dzīvokļa īpašniekam jāvēršas pie nama pārvaldnieka, un vislabāk to darīt rakstveidā. Šādos gadījumos patērētājs ir tiesīgs vērsties savu tiesību aizsardzībai īres valdē, ja tāda pašvaldībā ir izveidota, kā arī vispārējās jurisdikcijas tiesā.
Tomēr, ja komersants nesniedz pamatotu atbildi uz patērētāja iesniegumu 30 dienu laikā, patērētājam ir tiesības vērsties PTAC ar oficiālu iesniegumu, lai saņemtu palīdzību atbildes saņemšanā (ne strīda risināšanā). PTAC vērtē arī gadījumus, kad namu apsaimniekotāju darbībā ir novērojamas patērētāju kolektīvo ekonomisko interešu aizskāruma pazīmes.