Bailēs par cenu pieaugumu, iedzīvotāji steidz iegādāties mājokļus

Šī gada sākumā mājokļu pieejamības indekss Baltijā ir sācis klibot. Ukrainas kara radītie satracinājumi būtiski ietekmējuši arī nekustamo īpašumu tirgu. Augošās būvniecības izmaksas, būvmateriālu trūkums un strauji kāpjošā inflācija rada bažas par mājokļu pieejamību tuvākajā nākotnē.

“Swedbank” Baltijas Mājokļu pieejamības indekss (MPI) atspoguļo vidējas mājsaimniecības iespējas atļauties iegādāties 55 kvadrātmetru lielu dzīvokli ar hipotekārā kredīta palīdzību kādā no Baltijas valstu galvaspilsētām. Ņemot vērā vidējo procentu likmi un mājokļa cenu, tiek aprēķināti parādsaistībām novirzāmie ikmēneša maksājumi, un tie tiek pretstatīti pusotras vidējās neto algas attīstībai attiecīgajā pilsētā.

Gada griezumā mājokļu pieejamības indekss pieauga Viļņā, bet samazinājās Rīgā un Tallinā. Šī gada sākumā zemās procentu likmes balstīja pieejamību, taču tas nebija pietiekami lai to gada griezumā uzlabotu Rīgā un Tallinā – šajās Baltijas galvaspilsētās mājokļu cenu izaugsme pārsniedza algu izaugsmi. Tikmēr Viļņā algas auga straujāk kā cenas un gada griezumā indekss pieauga.

Zīmīgi atzīmēt, ka, salīdzinot ar pagājušā gada ceturto ceturksni, mājokļu pieejamības indekss samazinājās visās Baltijas galvaspilsētās. Neskatoties uz svārstībām, indekss norāda, ka pie šī brīža tirgus apstākļiem un indeksa metodoloģijas pieņēmumiem, visās Baltijas galvaspilsētās iedzīvotāji vidējā mājsaimniecībā mājokli joprojām var atļauties.

Dati uzrāda, ka pirmajā ceturksnī Rīgā vidējā cena pieaugusi par 8,9%. Jāatgādina, ka darījumi vēl joprojām tiek reģistrēti ar laika nobīdi. Statistika uzrāda darījumus kas jau pabeigti, nevis šī brīža dzīvokļu rezervācijas. Strauji augošās būvniecības izmaksas ir būtiski pacēlušas rezervāciju cenas, tā rezultātā cenu pieaugums jaunajiem mājokļiem šī gada pirmajā ceturksnī, visticamāk, bija straujāks, nekā uzrāda dati (+4,9%). Atsevišķos gadījumos laika posms starp rezervāciju un darījuma pabeigšanu var sasniegt pat divus gadus.

Vidējā alga šī gada sākumā turpināja pieaugt. Taču lielu daļu no izaugsmes sāk apēst strauji augošais patēriņa cenu līmenis. Sagaidāms, ka iedzīvotāju pirktspēja šogad samazināsies, bet atgūšanās periods labākajā gadījumā gaidāms vien nākamajā gadā. Inflācijai pieņemoties spēkā, samazinās iedzīvotāju brīvo līdzekļu apjoms. Apvienojumā ar neziņu par nākotnes cenu pieauguma apmēru, daļa iedzīvotāju, iespējams, steidzas iegādāties mājokļus tagad, bailēs par tālāku cenu pieaugumu. Tas var rezultēties īslaicīgā tirgus aktivitātes kāpumā, pēc kura sekos atslābums.

Karš Ukrainā ir veicinājis inflācijas augšupeju visā pasaulē. Tā rezultātā pasaules centrālās bankas, tai skaitā Eiropas Centrālā banka (ECB), cīnoties ar augošo cenu līmeni, ceļ procentu likmes. Lielākā daļa hipotekāro kredītu Baltijā iekļauj mainīgās procentu likmes. Procentu likmju kāpums paaugstina hipotekāro kredītu apkalpošanas izmaksas, kas varētu samazināt iedzīvotāju vēlmi palielināt esošās vai uzņemties jaunas parādsaistības. Šajā mājokļu pieejamības indeksā ir izveidoti scenāriji, kas modelē mājokļu pieejamības izmaiņas procentu likmju celšanās rezultātā.

Scenāriji norāda, ka mājokļu pieejamība būtiski samazināsies, taču tie saglabāsies pieejami. Trešais jeb riska scenārijs, kura piepildīšanās iespēja ir ļoti zema, norāda, ka mājokļi kļūs nepieejami Viļņā un Tallinā. Vidējais mājoklis Rīgā saglabā pieejamību, bet nepieejami šajā scenārijā kļūst dzīvokļi jauno projektu ēkās.

Augošās būvniecības cenas virzīs uz augšu mājokļu cenas, bet algu izaugsme visticamāk vairs nebūs tik strauja, cik pagājušajā gadā. Strauji augošā inflācija samazina strādājošo reālo algu un brīvo līdzekļu apjomu. Procentu likmju pieaugums paaugstinās hipotekārā kredīta apkalpošanas izmaksas. Augošie ikmēneša hipotekārā kredīta maksājumi radīs papildus spiedienu iedzīvotāju rūkošajai pirktspējai. Šo faktoru rezultātā, tuvākajā laikā mājokļu pieejamības indeksā uzlabojumi, visticamāk, netiks reģistrēti.

Teksts: Laura Orleāne,  “Swedbank” ekonomiste

Foto: no privātā arhīva