Laikraksts «Bauskas Dzīve» saņem jautājumus no daudzdzīvokļu namu iemītniekiem par apsaimniekošanu. Atbildes sniedz namu pārvaldniece Bauskā Ingrīda Liepa.
Ko darīt, ja neviens manā mājā negrib «krāmēties» ar siltināšanu un citiem uzlabošanas darbiem, bet nama vecākais no tā neko nesaprot?
– Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums nosaka obligātās pārvaldīšanas darbības, pie kurām ir dzīvojamās mājas uzturēšana jeb fiziska saglabāšana, kas savukārt ietver likumā noteikto minimālo energoefektivitātes prasību izpildi. To tad arī esat uzticējuši pārvaldniekam.
Rīkojot kopsapulci, pārvaldnieks nedrīkstētu nezināt mājas siltuma patēriņu un apkures problēmas. Savukārt dzīvojamā nama īpašnieku pienākums būtu lemt, ko darīt, lai siltuma patēriņu un izmaksas mazinātu, izvēloties labāko no pārvaldnieka piedāvātajām alternatīvām. Siltināšana nav mājas vecākā kompetence, un nav jābaidās pārvaldniekam prasīt pildīt uzticētos pienākumus. Pārvaldnieks ir pakalpojuma sniedzējs, un dzīvokļa īpašniekam ir tiesības maksāt par kvalitatīvu pakalpojumu ēkas uzturēšanai, nevis klausīties pārmetumus par dažiem nemaksātājiem, no kuriem parādus var piedzīt.
Kādas tiesības, atbildība un pilnvaras ir mājas vecākajam? Pārvaldnieks, ar kuru esmu noslēdzis līgumu, liek man ieteikumus adresēt kaimiņam, bet viņa kā mājas vecākā atbildība nav skaidri noteikta.
– Likumi nenosaka mājas vecākā statusu, normatīvajos aktos nav tāda jēdziena. Dzīvokļa īpašuma likums gan noteic, ka dzīvokļu īpašnieku kopība, noslēdzot atbilstīgu līgumu, var pilnvarot citu personu izlemt kopības kompetencē esošus jautājumus. Kopības lēmums ir saistošs ikvienam iemītniekam, ja par to nobalsojušas vismaz divas trešdaļas dzīvokļu īpašumu saimnieku. Ja nav saņemts pilnvarojums no dzīvokļu īpašniekiem ar vajadzīgo balsu skaitu, mājas vecākajam juridiski nav tiesību vienpersoniski kaut ko izlemt, apliecināt, parakstīt, vērtēt vai kā citādi darboties dzīvokļu īpašnieku vārdā.
Mājas vecākajam nav obligāti nepieciešama speciālā izglītība, bet viņš var pildīt vidutāja funkcijas starp nama iedzīvotājiem un pārvaldnieku, nodrošinot informācijas apriti. Lai piešķirtu mājas vecākajam juridiski pamatotas saistības, viņa pienākumiem, tiesībām, pilnvarojumam jābūt noteiktam pašvaldības saistošajos noteikumos, pārvaldnieka nolikumā vai apsaimniekošanas līgumā. Nav zināms, kā mājas vecākajam atlīdzina par pienākumiem, vai tas nerada interešu konfliktu un vai pārvaldnieks bez atbilstīga pilnvarojuma nepārliek savu atbildību uz viņa pleciem. Lai atbildība būtu skaidra, līgumam par nama apsaimniekošanu jābūt trim daļām – dzīvokļa īpašnieka, pilnvarotās personas jeb mājas vecākā un pārvaldnieka tiesības un pienākumi.
Kā varu zināt, vai manas mājas pārvaldnieks ir kompetents pildīt apsaimniekošanas pienākumus?
– Pārvaldnieks ir pilngadīga un rīcībspējīga fiziskā vai juridiskā persona, kas uz pārvaldīšanas līguma pamata pilda dzīvojamās mājas īpašnieka uzdotās pārvaldīšanas darbības ar atbilstīgu kvalifikāciju. Ekonomikas ministrijas mājaslapā em.gov.lv ir pārvaldnieku reģistrs, tajā bez kvalifikācijas nereģistrē. Prasība reģistrēties gan obligāta, bet varat prasīt pārvaldniekam apliecinājumu par viņa kvalifikāciju.
Likums noteic – ja pārvaldnieks ir juridiska persona, dzīvojamo māju pārvaldīšanai vajadzīgo izglītību un vismaz ceturto profesionālās kvalifikācijas līmeni apliecinošs dokuments nepieciešams darbiniekam, kurš pilda līgumā noteikto pārvaldīšanas uzdevumu.
Ja daudzdzīvokļu nama kopējā platība pārsniedz 1500 kvadrātmetrus, dzīvojamās mājas pārvaldīšanai pietiek ar trešo profesionālās kvalifikācijas līmeni apliecinošu dokumentu, ja pilda pārvaldīšanas darbību un pats ir dzīvojamās mājas īpašnieks.
Ja pārvaldnieks apsaimnieko māju, kas lielāka par 1500 kvadrātmetriem, bet tur nedzīvo, vajadzīgs ceturtais profesionālās kvalifikācijas līmenis.
